Guia de Aquisição
Como os imóveis em recuperação chegam ao mercado na Ibéria
Uma visão prática dos canais públicos e privados através dos quais adquirimos imóveis em Portugal e Espanha, e do que cada um exige a um comprador.
Portugal — vendas da Autoridade Tributária
Quando um contribuinte não regulariza dívidas fiscais, a Autoridade Tributária e Aduaneira pode penhorar bens e vendê-los no âmbito de um processo de execução fiscal. As vendas são anunciadas publicamente e decorrem, em regra, por via electrónica, por propostas em carta fechada ou leilão electrónico.
Cada anúncio identifica o bem, o valor base, o prazo e as condições de pagamento. O comprador tem de pagar no prazo indicado e é responsável por verificar o estado físico e jurídico do bem antes de licitar.
- Anúncio público com valor base e prazo
- Licitação electrónica
- Pagamento e escritura em prazos fixos
- A diligência do comprador é essencial
Portugal — vendas judiciais e executivas
Nos processos de execução cível, o agente de execução conduz a venda dos bens penhorados sob supervisão do tribunal. A modalidade preferencial é o leilão electrónico, realizado no e-leiloes.pt, a plataforma gerida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução.
Os anúncios contêm a descrição do imóvel, as referências registais, o valor mínimo e as condições de visita. Os direitos reais de garantia registados a favor de credores caducam em regra com a venda, mas outros encargos, a ocupação e o licenciamento têm de ser verificados caso a caso.
- Conduzida por agente de execução
- Leilão electrónico no e-leiloes.pt
- Análise de registo e ónus obrigatória
- Ocupação e licenciamento verificados antes de licitar
Portugal — vendas em insolvência
Nos termos do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE), o administrador de insolvência liquida os bens da massa insolvente, com intervenção da comissão de credores. As vendas podem ocorrer por leilão, por propostas em carta fechada ou por negociação particular.
As vendas em insolvência podem incluir imóveis isolados, conjuntos de bens ou empresas inteiras. Quando o imóvel está detido por uma sociedade, a operação pode incidir sobre as quotas ou acções da sociedade em vez do próprio imóvel.
- Conduzida pelo administrador de insolvência
- Intervenção da comissão de credores
- Leilão, carta fechada ou negociação
- Bens, empresas ou participações
Espanha — leilões públicos e insolvência
Em Espanha, os leilões judiciais, as vendas da Agencia Tributaria e muitas outras vendas públicas são publicados e realizados electronicamente através do portal oficial de leilões do Boletim Oficial do Estado (Portal de Subastas del BOE).
Os processos de insolvência regem-se pela Ley Concursal. A administração concursal vende os bens de acordo com o plano de liquidação aprovado pelo tribunal, por leilão ou por venda directa.
- Portal oficial de leilões do BOE
- Caução obrigatória para licitar
- Planos de liquidação aprovados pelo tribunal
- Venda directa possível em insolvência
Negociação particular e vendas fora de mercado
Proprietários, sócios e credores preferem por vezes uma venda negociada a um procedimento público — para ganhar tempo, manter a confidencialidade ou vender uma sociedade como um todo. Trabalhamos directamente com proprietários e através dos seus advogados, intermediários e consultores.
Numa venda particular aplicamos a mesma diligência que numa venda pública e verificamos a identidade e os poderes de todas as partes antes de apresentar uma proposta.
- Negociação confidencial
- Directa ou através de consultores
- Identidade e poderes verificados
- O mesmo padrão de diligência
O que analisamos antes de cada licitação ou proposta
- Certidão predial e caderneta predial
- Hipotecas, penhoras e outros ónus registados
- Urbanismo, licenciamento e uso permitido
- Ocupação, arrendamentos e posse
- Estado físico e estrutural
- Impostos, condomínio e consumos em dívida
- No caso de sociedades: registos, contas, passivos e contratos
- Identidade e poderes do vendedor ou intermediário
Está a acompanhar uma venda ou um processo?
Envie-nos a referência do leilão ou do processo e analisamo-la.